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因城施策调控措施逐步落实:“金九银十”预期已经转变

2019-11-07 15:12:39
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与前一年的“九金十银”楼市相比,今年有点冷。上海易居房地产研究所近日发布的一份报告显示,8月份,全国40个典型城市新建商品住宅的周转面积环比下降9%,同比下降3%。业内人士表示,目前房地产市场预期已经发生变化,预计“九金十银”降价促销将会增加。随着城市监管措施的逐步实施,房地产市场将继续保持稳定趋势。

在上海奉贤区地铁5号线附近的一处房地产中,销售人员告诉记者,与去年的“金九银十”相比,今年有点冷清。“大约有四五组人在早上看房子。这在和平中没有多大区别。”大楼的销售人员说。

据上海一居房地产研究所报告,8月份,40个典型城市新建商品住宅的周转面积环比下降9%,同比下降3%。8月份,四个一线城市的营业额环比下降19%,同比下降16%。18个二线城市的营业额环比下降10%,同比上升6%。18个三线和四线城市的营业额环比下降4%,同比下降17%。

在市场整体预期下滑的情况下,一些房地产企业加大了营销力度,试图降价促销。记者在恒大官方应用恒方通上看到“新产品升级打九折”、“清尾打九折”、“一次性付款打九折”等宣传口号。

易居研究所研究员沈心表示,未来几个月,一些住宅企业将加大推盘力度,由于资金短缺,打折促销现象也会增加。在中央政府的明确声明下,房地产市场的预期发生了变化,房地产公司的销售量可能会大幅增加,但销售量很难大幅增加。

沈心表示,按城市类别来看,由于营业额连续两年疲软,一线城市稳步反弹,但难以保持增长。中国东部和中部的二线城市未来可能会继续降温,而其他地区的营业额下降风险更大。

8月25日,中国人民银行发布《关于调整新发放的商业个人住房贷款利率的公告》,确认住房贷款利率与贷款市场(lpr)报价挂钩。央行已明确表示,从10月8日起,新发放的商业个人住房贷款利率将根据最近一个月同期的低利率水平确定。

抵押贷款利率锚定后,个人住房贷款利率受到三个因素的制约:央行抵押贷款利率的底线、地方lpr的下限和银行的浮动点。据悉,目前抵押贷款利率“锚定变化”稳定有序,地方和金融机构正在稳步推进lpr价值澄清和系统升级工作。

目前,北京方面已明确表示,第一套住房的利率将在lpr基础上上调不少于55个基点,第二套住房的利率将上调不少于105个基点。根据8月20日5年期的lpr计算,北京地区个人贷款浮动下限为5.4%,第二套房浮动下限为5.9%。

荣360大数据研究所的监测数据显示,今年8月,上海首套住房贷款平均利率为4.84%,低于全国5.47%的平均水平。利率调整引起了各方的关注。

中国人民银行上海总部的相关负责人最近告诉记者,上海的lpr下限尚未确定。总的基调是在城市政策的原则下,确保利率定价机制的顺利转换,保持上海个人住房贷款利率的基本稳定。

荣格360大数据研究所分析师李万甫表示,预计在过渡期内,越来越多的银行将在系统改造和合同修改完成后开始使用lpr来报价新贷款。短期波动是不可避免的,但从采用新报价方法的银行来看,这基本上是为了便于管理,与以前的实际利率水平相比,基本上保持稳定

中原地产首席市场分析师张大伟表示,从长期来看,稳定的利率是购房者的主流。

旺季不景气,控制政策收紧是主要原因。中原地产数据显示,今年上半年,国家房地产调控政策达到251次,同比增长31%。

值得注意的是,今年4月,在四个一线城市首次全面上涨后,住房和建设部在4月和5月连续两次对过去四个月新建和二手住宅价格指数累计涨幅较大的10个城市发出警告。

与此同时,住房企业的融资渠道日益受到限制。从今年5月开始,几家住房企业被列入暂停发行公共市场债券的名单。监管部门收紧了对一些住房企业的公共市场融资,包括债券和abs产品。今年7月,中国银行业监督管理委员会(CBRC)和国家发改委(National Development and Reform Commission)发布文件,呼吁限制信托、海外债券发行和银行等住房企业的融资渠道。7月30日召开的中央政治局会议首次提出“不要把房地产作为短期刺激经济的手段”

这项政策的效果很快就传到了土地市场。据上海一居房地产研究所的报告,8月份,全国40个城市的土地清册拆迁周期为22.4个月,比7月份的22个月略有增加。

据国家统计局统计,今年1月至7月,全国房地产开发投资7283亿元,同比增长10.6%,比1月至6月下降0.3个百分点。

在市场分化趋势明显的背景下,各地继续坚持以城市政策为基础的调控指导原则。8月底,湖南省临澧县宣布,在规定期限内购买符合条件的商品房,在县城区内可享受货币补贴购房,其子女可就近申请学位。今年9月,浙江嘉兴规定,已经还清公积金贷款并再次购房的,仍可享受60万元的额度。河南将给予合格农村教师购房优惠待遇不低于20%。

急切集团首席执行官丁祖昱表示,当地政策的主要基调没有改变。考虑到目前的市场环境,承受巨大市场压力的城市可能会先进行调整。

(原标题“十金九银”由于该市帮助稳定房地产市场的政策,预计将会降温。编辑姚曹杰)

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